【經濟日報】泰坤建設 用中國古籍道理賣房子
【台北訊】泰坤建設繼內湖「雲立方」豪宅案後,首度在新北市三重重陽重劃區推新大樓案,泰坤建設董事長楊岳修,26歲創泰舍實業,藉由閱讀中國古籍《孫子兵法》、《老子》、《易經》以鑑往知來,判斷景氣好壞,運用在房地產,以下為專訪紀要。
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問:為何奢侈稅實施,房價反而上漲?答:目前國際局勢,全球四大經濟引擎,歐、美、日三國重傷,中國因買他們的債券而嚴重內傷。美國大印鈔票,日本核災也印6千億。這些各國大印鈔票出來的熱錢,國際經濟衰退,沒有適當投資管道時,只有往原物料商品灌入,例如黃金、食品狂飆大漲,造成通貨膨脹即將來襲,而房地產還是最直接能夠保值的主要商品之一。
政府希望將游資趕入股市,而有閒錢投資房市多數是45歲以上的生意人,這些人習慣不投資股票的,也絕不可能因財政部一句話而改變投資習慣。國內奢侈稅剛公布實施前,確實讓部分買方縮手,但是觀望了半年,發覺最佳的保值管道,還是房地產。
問:房價過高,是否應該泡沫化?答:台北的房子,若只賣台灣人,早就泡沫化。但是,台北的房子還賣給台商、國外華僑、這些飛來飛去的人。
以前的歷史紀錄,上一波民國83年台灣房產高點,大安區豪宅約60萬/坪,新加坡豪宅約50萬/坪,香港的豪宅約160萬/坪;現在大安區豪宅約250萬/坪(4.2倍),新加坡豪宅約650萬/坪(13倍),香港的豪宅約1,200萬/坪(8倍)。
因為台灣對大陸鎖國了10年,以致於台北市豪宅的漲幅明顯低於其他東南亞豪宅房價,在以國際都市比價的情況來看,台灣房價漲幅明顯遠低於國際其他都市。
問:到底是誰在買房子?答:台北市幾十萬家公司行號,每家公司前三大股東買得起房子,光台北市就有多少豪宅的需求,再加上新北市,也為何豪宅的供給量會如此不足。
台北市、新北市總人口約全台1/4以上,在大陸的台商光上海就有100萬人,全大陸應該約有200萬人,大台北地區的台商假設占了1/4,約有50萬人。在假設以二八法則推論,20%買得起豪宅的台商高階主管約有10萬人。
目前台灣房地產尚未全面開放讓大陸資金、國外法人購買台灣不動產,爾後開放以後,整個購買的力道勢必增加不少。
問:股票都有類股輪漲,哪一個地區的房價應該要補漲?答:民國68年時,大安區12萬、士林10萬、三重8萬、新莊6萬、蘆洲5萬,可以明顯看出一個越外圍,房價越低的趨勢。
民國83年時,大安區60萬(5倍)、士林40萬(4倍)、三重24萬(3倍)、新莊18萬(3倍)、蘆洲15萬(3倍),這樣類股輪動比例還算合理。
今年大安區250萬(4.2倍)、士林120萬(3倍)、三重50萬(2倍)、新莊55萬(3倍)、蘆洲40萬(2.7倍),可見,這一兩年來,三重漲幅顯然偏低。
所有房價的推升,通常是由大型案場帶頭推升,類似新莊副都心重劃區、林口重劃區這些大案子帶動房價上揚,反而靠近市區的房價沒有上揚。這些沒漲的地區未來幾年內,還是會回歸到合理的漲幅比例。
重陽橋重劃區「重揚官邸」(捷運-五華國小預定站旁),一橋之隔就是士林重劃區120萬/坪,往南-新莊副都心重劃區55萬/坪、再往南-蘆洲捷運共構預售案預估40幾萬/坪,以合理的漲幅推論,此區域將來應該會有合理的補漲行情。
問:捷運站旁、緊鄰公園的房價,為何總比區域內個案貴?答:假設捷運站是建商獨資所投入的,那肯定會將這數百億的捷運成本加諸在房價裡。所以,也為何臨捷運站越近的房子,房價越貴。但是,捷運固然方便,也因此容易出入混雜,所以,大坪數的豪宅在捷運共構的個案,比較難讓豪宅客戶接受。
就好比大家都希望住家附近有菜市場,但是我家樓下就是不要菜市場。「重揚官邸」社區斜對面就是捷運站預定地,有捷運的便利,卻沒捷運的混雜。基地合併相仳鄰的「進安公園」,共計約有1,400坪,建築物當層的面積合計才200多坪。一個足球場內場的大小約1,000坪,我們社區的綠地加公園卻大約有1,200坪。到公園完全不用過大馬路,社區大門由公園進出。
「重揚官邸」一橋之隔(3分鐘)進士林商圈,6分鐘上重慶北路交流道,9分鐘上建國高架橋,12分鐘到忠孝東路商圈、敦北商圈,15分鐘到敦南商圈,最具交通增值條件,最具房價增值契機。(吳佳汾)